La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 919/2026 de 16 de junio, dictada por la Sala Primera (pulsa aquí para ver la sentencia completa), aborda una cuestión de especial interés para las comunidades de propietarios y para quienes profesionalmente intervienen en su administración: determinar quién se encuentra legitimado para reclamar cuando una obra es contratada formalmente por la comunidad, pero el propio contrato establece un sistema en virtud del cual cada propietario (y no la comunidad) asume directamente la parte del precio que le corresponde y algunos de ellos financian individualmente dicha aportación mediante créditos bancarios.
El conflicto tiene su origen en un contrato celebrado en marzo de 2013 entre una comunidad de propietarios de Rentería y una empresa para la restauración de las fachadas del edificio. Aunque la comunidad figuraba formalmente como parte contratante, el sistema de pago previsto en el contrato presentaba una configuración particular. Se establecía expresamente que cada vecino se responsabilizaba «única y exclusivamente» de la parte de la obra que le correspondía conforme a su porcentaje de participación y que cada propietario podía organizar individualmente el pago de esa cantidad, pudiendo optar entre distintas modalidades: pago al contado, pago aplazado o financiación bancaria.
Varios propietarios optaron por esta última posibilidad y suscribieron individualmente créditos con Banco Santander para financiar la parte de la obra que les correspondía. Los propietarios cumplieron sus obligaciones frente a la entidad financiera y abonaron las cuotas de los préstamos. Sin embargo, la empresa contratista, pese a haber recibido de la entidad bancaria las cantidades financiadas, abandonó las obras cuando apenas habían comenzado.
Ante esta situación, veinticuatro propietarios reclamaron judicialmente tanto contra la empresa contratista como contra Banco Santander la devolución de las cantidades satisfechas. Frente a la contratista fundamentaban su reclamación en el incumplimiento de las obligaciones asumidas y, respecto de la entidad financiera, sostenían que los préstamos concertados tenían la consideración de créditos vinculados conforme a la Ley 16/2011, de contratos de crédito al consumo.
La cuestión que finalmente llega al Tribunal Supremo no es todavía si la empresa contratista o la entidad financiera deben devolver las cantidades reclamadas, sino una cuestión previa y decisiva: si esos propietarios están legitimados para reclamar personalmente o si, por haber sido la comunidad quien formalmente suscribió el contrato de obra, únicamente esta podía ejercitar las correspondientes acciones.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Guipúzcoa habían acogido esta segunda interpretación. Consideraron que, puesto que el contrato de obra había sido suscrito por la comunidad y no por los propietarios individualmente, las acciones derivadas de su incumplimiento correspondían exclusivamente a aquella. La Audiencia llegó a afirmar que la pérdida económica ocasionada por la actuación de la contratista era una pérdida de la comunidad y que no podía individualizarse en los propietarios que habían optado por pagar directamente a la empresa. Desde esta perspectiva, los comuneros únicamente podrían actuar en su relación interna con la propia comunidad.
El Tribunal Supremo rechaza este planteamiento porque considera que se basa exclusivamente en un elemento formal —quién aparece como firmante del contrato de obra— y prescinde de la verdadera configuración jurídica y económica de la operación.
Esta es, probablemente, la principal aportación de la sentencia a la propiedad horizontal: aunque el contrato fue celebrado por la comunidad, la legitimación para reclamar depende de quién asumió las obligaciones económicas y soportó el perjuicio. El Tribunal Supremo concluye que no existía un simple reparto interno de gastos, sino un sistema en el que cada comunero debía satisfacer individualmente la parte del precio correspondiente a su cuota.
A partir de esta configuración, la Sala atiende a la realidad económica del perjuicio. Los propietarios demandantes fueron quienes asumieron personalmente las obligaciones derivadas de los préstamos, quienes pagaron sus cuotas y quienes soportaron finalmente el desembolso económico destinado a financiar unas obras que no llegaron a ejecutarse. Negarles legitimación y atribuirla exclusivamente a la comunidad supondría, según expresa el propio Tribunal Supremo, generar una disociación entre el sujeto que soportó el perjuicio y el sujeto legitimado para reclamar su reparación.
La sentencia reconoce, por tanto, que estos propietarios tienen legitimación activa para reclamar las cantidades que individualmente satisficieron. Ahora bien, este pronunciamiento debe interpretarse dentro de sus estrictos límites. El Tribunal Supremo no establece que cualquier propietario esté legitimado individualmente para reclamar frente a cualquier contratista de la comunidad. La conclusión se encuentra directamente vinculada a las circunstancias concretas del caso: existía una individualización contractual expresa de la obligación económica, cada propietario decidía su forma de pago, determinados propietarios contrataron personalmente la financiación y fueron ellos quienes soportaron directamente el perjuicio patrimonial.
Respecto de la entidad financiera, el Tribunal Supremo considera que los préstamos destinados a las obras de restauración de las fachadas son créditos vinculados sujetos a la Ley 16/2011, pues no financiaban la adquisición de un inmueble ni derechos sobre él. En consecuencia, reconoce la legitimación de los propietarios frente al prestamista.
Es igualmente importante precisar el alcance del fallo. La sentencia no condena a la contratista ni al Banco Santander a devolver las cantidades reclamadas y tampoco resuelve definitivamente sobre su responsabilidad. El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, anula la sentencia de la Audiencia Provincial y devuelve las actuaciones a este órgano para que dicte una nueva resolución en la que, partiendo ya del reconocimiento de la legitimación activa de los propietarios, examine y resuelva el fondo del litigio.
La trascendencia de esta sentencia para el funcionamiento ordinario de las comunidades de propietarios reside fundamentalmente en que evidencia que la forma en que se configure una operación comunitaria puede determinar posteriormente quién es titular de los derechos y acciones derivados de ella. No siempre será suficiente afirmar que «la comunidad es quien contrata». Será necesario comprobar también quién asume contractualmente el pago, cómo se articula la financiación, quién entrega efectivamente las cantidades al proveedor y sobre quién recae directamente el eventual perjuicio.
Esta cuestión adquiere especial importancia en actuaciones comunitarias de elevada cuantía —rehabilitación de fachadas, instalación o sustitución de ascensores, obras de accesibilidad, eficiencia energética o rehabilitación integral, entre otras— en las que cada vez pueden concurrir mecanismos más complejos de financiación. La comunidad puede ser formalmente quien aprueba y contrata una actuación y, sin embargo, el mecanismo utilizado para financiarla puede generar relaciones jurídicas individualizadas entre determinados propietarios, la empresa contratista y una entidad financiera.
Desde la perspectiva del administrador de fincas, la sentencia pone de manifiesto la importancia de prestar especial atención no solo al acuerdo comunitario que autoriza una determinada actuación, sino también al contrato mediante el que dicho acuerdo se ejecuta y al sistema de financiación y pago que se incorpora a ese contrato. Una cláusula relativa a la forma de pago puede dejar de ser una cuestión meramente económica para adquirir consecuencias jurídicas relevantes sobre la legitimación de la comunidad y de los propietarios ante un eventual incumplimiento.
Por ello, cuando se gestionen actuaciones que incorporen financiación individual, pagos directos de los propietarios al contratista o cualquier mecanismo distinto del sistema ordinario de pago por la comunidad y posterior repercusión mediante cuotas o derramas, resulta especialmente importante que quede claramente determinado quién asume cada obligación, frente a quién se asume, quién recibe los pagos y cuáles son las consecuencias del incumplimiento del contrato principal.
La sentencia también refuerza la importancia de la trazabilidad documental de la gestión comunitaria. Los acuerdos de junta, presupuestos, contratos, anexos relativos a la financiación, justificantes de pago, certificaciones de obra, comunicaciones con el contratista y reclamaciones realizadas pueden resultar decisivos posteriormente para acreditar la estructura real de la operación y determinar quién ha soportado un determinado perjuicio.
No debe interpretarse, sin embargo, esta resolución como una alteración general de la representación de la comunidad ni como una habilitación indiscriminada para que cada propietario ejercite individualmente las acciones derivadas de contratos comunitarios. El criterio del Tribunal Supremo está estrechamente vinculado a la singular configuración contractual examinada. Precisamente por ello, la enseñanza práctica que deja la sentencia para el administrador de fincas no consiste en considerar que comunidad y propietarios pueden reclamar indistintamente, sino en evitar automatismos y analizar previamente cómo se ha configurado jurídicamente cada operación.